2025/1/13
昨年の11月頃に築7年の自宅を売却した。
ローンの繰り上げ返済後も手残り500万でこれはいいと思い、不動産投資を検討している。
新築で購入したので、購入時よりは安く売る形になったので、正確には売買自体は損失になるのだが。
とくに不動産投資のいいと思うところは、ローンで買うことができるのでレバレッジをかけやすい点。
自分が住んでしまえば空室リスクはゼロ。月々のローン返済額がアパートの家賃以下であれば、インカムゲインに近いものも得られる。
課題は、安いもののには理由があるということだ。
安く買って、高く売るには新しい価値を足す必要がある。
これがなかなか難しい。
でもやってみないと始まらないので、2年以内に安い中古の一軒家を購入しようと思っている。
小樽 築51年 280万 スキー場近くの物件
築51年という段階で、かなり厳しさを感じる。
しかしながら、スキー場まで車で6分。札幌まで車で30分。となっていて、
札幌で働く人でもギリギリすめる距離だとは思う。
私自身はスキーもボードもやらないのだが、好きな人にとっては車で6分はうれしいのではないかとみている。
ペルソナを想像すると
・独身男性
・23~28歳
・スノーボード好き、横乗り好き
・一人暮らし
・趣味生きるタイプ
それに合わせたリフォームとして
・一階のガレージ化
・内装のイメージは無骨スタイルか、西海岸スタイル
一階に車を入れられて、ボードなどのメンテナンスもできる広い作業スペース。
アウトドア用品なんかもおける感じで。
二階を生活空間にして、一人暮らしだから狭くてもOK。
・・・という妄想を広げたが、リフォームでもビルトインガレージにするのはできないかもしれない。
できても、かなり高額になりそう。仮に200万かかったら、費用合計480万。
この物件を購入額より高く売るのは、正直難しそうに思う。
現状の販売価格が土地価値＋40万で売っているが、今後10年後に土地が上がっているイメージは持てない場所。かつ、現状で築51年、10年後に築61年の建物に40万以上の値段がつくだろうか。
ただ、仮にローン返済をペイできる家賃で運用できた場合、実質の負担は0円で売却価格が利益になる。
家賃相場としては、ローンを返済額をペイできそうに見える。
ただし、ローンを組むことができればという点は忘れてはいけない。
う～ん。。。ローン組むことができるか、聞きに行ってみようかな。
追記 2025/1/14
建築関係で働く知り合いに、築古戸建てをリフォームして一回にビルトインガレージを作れるか聞いてみた。
もらった回答
「工事的には構造とか広さが取れるかとかにもよるけど出来る。ただ、2025年の4月から建築基準法の改正で戸建てのリフォームも原則全て役所に確認申請しなきゃいけなくなる。これが厄介で、工事する箇所だけじゃなくて建物全体が今の建築基準法にそった物になってないとダメ。
だから、築50年だと耐震とかが今の基準法に適合しなくて不適合建築ってなると思うから、建物全体を耐震工事しなきゃいけなくなる可能性がある。そのため、工事の規模も額もかなり大きくなりそう。」
どうやらその施工自体は可能だが、今年の４月（２０２５年４月）から法律が変わるため費用が上がりも工期も伸びる可能性があるらしい。
耐震補強工事もやるとなると想定よりかなり金額がかかってくるとみられる。。。
簡単にはいかないものだ。
2025/1/15
お宝物件？・・・安いものには理由がある
お宝物件を見つけた。
土地の100坪、エリアの地価がだいたい20万/坪、なので土地の価値は2000万。
しかし、販売価格700万。
これはお宝物件を見つけた！なんて思ったが、安いものには理由がある。
「再建築不可」の物件だった。
安易に手を出してはいけないと思う。
しかし、立地は駅近・Wアクセス。
当面の間、土地の価値は下がらないとみられる。
100坪あれば、マンションやアパートを建てられる広さがある。
隣接の土地を購入して、建築可能になれば、土地の本来の価値に戻ることになる。
それまでの間、駅近という立地や土地の広さを活用し、
ランニングコストを支払えるだけの収入を得られるようにできるといいな。などと妄想している。
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